Жить в своей квартире станет невыгодно
2010-10-15, 12:25:00
В начале сентября 2010 года Минфин подготовил поправки в Налоговый
кодекс РФ о введении единого налога на недвижимость. Однако, как
отмечают эксперты, из-за непрозрачности рынка оценки недвижимости в
России данный налог в итоге сделает содержание квартиры непосильным для
многих россиян и заставит выставить недвижимость на продажу. А это в
свою очередь окажет давление на цены.
Новый налог должен заменить земельный налог и налог на имущество
физических лиц и организаций. Минфин предлагает установить минимальную
базовую ставку налога в размере 0,1% от стоимости имущества. Ранее
обсуждался диапазон от 0,1% до 1%. Налог будет рассчитываться исходя из
рыночной стоимости квартиры, а не по оценке БТИ и приведет к увеличению
налоговых платежей для владельцев московских квартир. При этом рыночная
стоимость квартиры, на которую будет начисляться налог, напрямую станет
зависеть от результатов ее оценки.
"На сегодняшний день, в нашей стране оценка недвижимости осуществляется
вслепую, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.
-Реальная стоимость квартиры, по которой была заключена сделка, известна
только сторонам сделки. На российском рынке, в отличие от многих
западных, нет открытого источника информации, из которого можно было бы
получить данные о реальной рыночной цене. Федеральная регистрационная
служба, фиксирующая сделки по недвижимости, не раскрывает информацию о
сделках, как это делается на многих прозрачных и эффективных рынках
других стран".
По мнению экспертов EVANS, даже если шаги к раскрытию информации будут
сделаны, вряд ли c большой точностью можно будет определить реальную
цену на недвижимость. До сих пор более половины сделок в России
осуществляется по номинальной стоимости, когда в договоре купли-продажи
указывается сумма в один миллион рублей или, реже, какая-то другая,
существенно ниже реальной стоимости.
Сегодня результат оценки недвижимости - это фактически оценка цены
предложения. Как рассказали специалисты, для определения стоимости
квартиры оценщики чаще всего прибегают к сравнительному методу: то есть
подбирают в публичных источниках информации наиболее подходящие по
параметрам объекты (по местонахождению, типу дома, этажности, площади и
другим факторам) и выводят среднеарифметическую стоимость квадратного
метра. При этом результатами оценки легко манипулировать: если нужно
понизить оценочную стоимость объекта, в рекламу дается несколько
объявлений с аналогичными параметрами по заниженной цене и, наоборот,
если стоимость нужно повысить, объявления даются с завышенной ценой.
До введения нового налога оценка недвижимости в основном делалась по
требованию банка для получения ипотечного кредита. Причем покупатель,
оплачивающий услуги оценщика, мог сам выбирать компанию-оценщика. При
расчете налога рыночную стоимость владелец недвижимости определить не
сможет. Непонятно, насколько точно будет определяться рыночная
стоимость, каков процесс самой оценки и пересмотра оценочной стоимости, и
как часто будет происходить переоценка в связи с изменением рыночной
цены. Еще менее понятно, как будет оцениваться недвижимость в небольших
городках и деревнях, где сделки с недвижимостью происходят редко и база
для формирования "рыночной стоимости" отсутствует.
Чтобы избежать множества проблем, необходимо более точно
регламентировать порядок оценки недвижимости и сделать информацию о
заключенных сделках открытой, считают специалисты.
"Очень высока вероятность того, что нам придется платить налог с цены
предложения, то есть с более высокой, чем рыночная стоимость
недвижимости, - отмечает Анна Левитова. - Особенно сильно это может
ударить по коренным москвичам, живущим в центральных районах столицы,
где стоимость квадратного метра колеблется от $7 000 до $15 000.
Содержание такой квартиры будет непосильным для многих нынешних хозяев,
получивших квартиры в ходе приватизации или унаследования от своих
родственников, и не имеющих достаточных доходов. Высокая цена содержания
может заставить таких собственников выставить свои квартиры на продажу,
что будет оказывать давление на цены на московском рынке"
|